De Advocaat-generaal bij de Hoge Raad (AG) heeft onlangs een conclusie gewijd aan een van de vele box3-zaken die bij de Hoge Raad liggen. De conclusie betreft de reikwijdte van het begrip ‘werkelijk rendement’. Opmerkelijk is dat de AG in zijn conclusie nauwelijks aandacht besteedt aan het beroep in cassatie van de staatssecretaris, maar vooral ingaat op twee andere onderwerpen. Het eerste onderwerp betreft de bepaling van de vermogenswinst op een woning in box 3. Volgens de Hoge Raad bestaat de vermogenswinst uit het verschil tussen de WOZ-waarden aan het einde en aan het begin van het jaar. De vraag is om welke WOZ-waarden het gaat. De procedure heeft betrekking op 2019. De AG leidt uit het arrest van de Hoge Raad af dat in dit geval het verschil tussen de WOZ-waarde 2020 en de WOZ-waarde 2019 bepalend is. Dit impliceert dat feitelijk niet de waardemutatie over 2019, maar over 2018 wordt vastgesteld, omdat de WOZ-waarde van een jaar wordt bepaald naar de toestand op 1 januari van het voorgaande jaar. De AG wijst, zonder tot een eenduidige conclusie te komen op deze punten, op mogelijke problemen bij de bepaling van de waardemutatie in het jaar van verkoop en op de bepaling van de waardemutatie bij investeringen in een pand. De vraag is of de hogere WOZ-waarde als gevolg van de investering dan als vermogenswinst is aan te merken en of en hoe met de omvang van de investering rekening moet worden gehouden.

Het tweede onderwerp betreft de vraag of tot het werkelijke rendement ook enig voordeel wegens eigen gebruik van een tweede woning moet worden gerekend. Hof Den Haag heeft impliciet geoordeeld dat dit niet het geval is. De staatssecretaris bestrijdt dat oordeel in cassatie niet. De AG geeft de Hoge Raad in overweging om in deze zaak ten overvloede duidelijkheid te geven over de kwestie. In een eerder arrest heeft de Hoge Raad die duidelijkheid niet gegeven, omdat vanwege de wijze van aftrek ter voorkoming van dubbele belasting het oordeel van het hof, dat geen werkelijk rendement is genoten op een tweede woning in het buitenland, bij gebrek aan belang tevergeefs is bestreden.

De conclusie van de AG is dat het voordeel wegens eigen gebruik zou moeten behoren tot het werkelijke rendement, maar dat kwantitatieve aanknopingspunten ontbreken om de omvang van dat voordeel te bepalen. Daarom kan met het voordeel toch geen rekening worden gehouden.